Tijdelijk twee woningen




Tijdelijk U wilt verhuizen, zet uw oude woning te koop en schaft een nieuwe aan. Alleen, u krijgt uw oude huis niet verkocht. Wat doet u met dit blok aan uw been?


Een vaak gehoord advies om bovenstaande situatie te voorkomen, is de oude woning ruim van tevoren te koop zetten. Ricardo Dekker uit Vianen zette in april 2006 zijn appartement aan de Amaliastein dan ook al vroeg te koop. Goed onderhouden, 106 m2 en een dakterras met uitzicht op de Lek. Maar als hij acht maanden na dato een ander huis koopt, is zijn oude appartement nog steeds niet verkocht. Hoe komt dat? Het is een luxe woning die bijvoorbeeld niet geschikt is voor een stel met kinderen. Daar is de indeling niet naar. Het is meer iets voor twee mensen die er meteen verliefd op zijn en van ruimte houden. Ook Mark van Weers is er vroeg bij als hij besluit dat hij wil verhuizen. Hij zet in de zomer van 2005 zijn appartement in Amersfoort te koop. In januari van het jaar daarop koopt hij een nieuwe woning, maar van zijn oude appartement is hij dan nog niet af. Het terrein naast het appartement lag braak toen ik mijn oude huis te koop zette. En er stonden tegelijkertijd veel andere appartementen in de buurt te koop. Ik denk dat ik het hierdoor niet verkocht kreeg, vertelt Mark. Maar wat kun je eraan doen als je huis onverkoopbaar lijkt?


Ruimere Hypotheek

Ik wilde meteen de prijs flink naar beneden doen, geeft Ricardo toe. Of dat slim is verschilt per situatie volgens Diane Rademakers van Kaai Makelaars in Amsterdam. Het ligt aan hoe reel de vraagprijs is. Ricardos makelaar adviseerde om nog niet te zakken omdat de vraagprijs, na eerder al een keer te zijn gedaald, echt marktconform is. Ricardo Dekker kan zijn dubbele woningbezit nog wel bolwerken omdat hij op aanraden van zijn adviseur iets meer hypotheek heeft genomen op zijn nieuwe huis. Een goed en gangbaar advies volgens Koen Velner, financieel specialist bij Vereniging Eigen Huis. Het is verstandig om in een financieringsopzet voor een nieuwe woning rekening te houden met dubbele woonlasten voor ongeveer zes tot negen maanden, zegt hij.


Financiëe tegemoetkoming

Maar de onverkoopbare woning van Ricardo bezorgt hem een extra probleem. Voor de aankoop van zijn nieuwe huis heeft hij de overwaarde uit zijn oude, nog niet verkochte appartement nodig. Gelukkig kan ik hiervoor een bedrag lenen van mijn ouders, vertelt hij. Als ik mijn huis verkoop, betaal ik het weer terug. Maar dit geluk heeft niet iedereen. Wat kunnen mensen doen in een dergelijke situatie? Een overbruggingskrediet afsluiten, aldus Koen Velner. Hiermee kunnen ze hun overwaarde al in handen krijgen (zie kader). Niet het enige hulpmiddel bij dubbel woningbezit volgens Velner. Iemand die noodgedwongen twee woningen heeft, wordt ook op andere manieren financieel op weg geholpen. Je mag twee jaar lang dubbel gebruikmaken van hypotheekrenteaftrek, mits je woningen in box 1 vallen, en je hoeft maar voor een van de twee woningen eigenwoningforfait te betalen. Het is overigens slim om hier bij je voorlopige teruggave alvast rekening mee te houden.


Verhuren

Wat kan iemand nog meer doen aan zijn onverkoopbare woning dan datgene wat nu de revue gepasseerd is? Verhuren, mits je het goed aanpakt, zegt Velner. Dat is ook het advies dat Mark van Weers kreeg. Mijn huis bleef maar te koop staan, vertelt hij. Ik had de optie om de prijs te verlagen of mijn woning te verhuren. Ik ben voor dat laatste gegaan. Mark zocht op internet daarom naar bemiddelingsbureaus en koos er een uit bij hem in de buurt. Via de site kon ik een indicatie van de huurprijs berekenen. Die kwam in de richting van wat ik in gedachten had. Verder werd ik op de hoogte gesteld van de haken en ogen, bijvoorbeeld het wegvallen van de hypotheekrenteaftrek (zie kader op pagina 13) en ze zeiden dat ik toestemming moest vragen aan mijn geldverstrekker. Duidelijk dus. Mark hakt de knoop door en vindt via het bureau na drie weken geschikte huurders. Zij krijgen steeds een halfjaarcontract van het bemiddelingsbureau, zegt Mark. Als het terrein naast zijn oude appartement is volgebouwd en er iets minder te koop staat in de buurt, wil hij een nieuwe verkooppoging wagen. Nu leg ik vrijwel niets toe op het hebben van twee woningen. De huur weegt op tegen de hypotheeklasten, servicekosten en onroerendezaakbelasting. Lotte Balkenende die bij het bemiddelingsbureau (Rots-Vast Groep Amersfoort) werkt dat Mark inschakelde, zegt dat het ook hun streven is om de verhuur kostendekkend te maken voor de eigenaar. Als je erop moet toeleggen, heeft verhuren natuurlijk niet zo veel zin, meldt ze. Verhuren van een onverkoopbare woning komt volgens haar zeggen vaak voor. Daarnaast zijn wij bezig met het verhuren en beheren van onroerend goed voor beleggers en mensen die tijdelijk naar het buitenland gaan.


Valkuilen

Verhuren is dus een optie. Maar wie verhuurt, doet er wel verstandig aan om een huurovereenkomst voor korte duur af te sluiten, zegt Arianne Timmerman, juriste bij Vereniging Eigen Huis. Zon overeenkomst is relatief makkelijk te beindigen. Dat ligt anders bij een overeenkomst voor bepaalde tijd. Die loopt zoals de naam zegt tot een bepaalde datum, maar een verhuurder kan dan wel te maken krijgen met opzeggingsregels. Wat is dan wijsheid? Goede schriftelijke afspraken maken, vertelt Timmerman. Bijvoorbeeld dat mensen de woning mogen huren op voorwaarde dat ze bij verkoop binnen vier weken vertrekken. Toch kan het dan nog steeds lastig zijn om je huurders eruit te krijgen. Andere handige informatie betreft de opzegtermijn. Opzeggen moet bij een normale overeenkomst altijd schriftelijk n drie maanden van tevoren. Voor ieder extra jaar dat iemand verhuurt, wordt de termijn met een maand verlengd tot maximaal zes maanden, vertelt Timmerman. De overige haken en ogen liggen op fiscaal en financieel gebied. Koen Velner: Bij verhuur verhuizen de woning n de hypotheek naar box 3. Dat wil zeggen dat iemand niet meer in aanmerking komt voor hypotheekrenteaftrek en vermogensrendementsheffing moet betalen over de waarde van het huis min de hypotheekschuld. Mensen moeten hier dus rekening mee houden. En je opstal- en inboedelverzekeraar op de hoogte stellen is ook verplicht. Ook als je woning lang leeg staat, moet je dat in principe melden aan je verzekeraar. Dat is in verband met een verhoogde kans op vandalisme.


Aandachtspunten verhuren


Uw geldverstrekker moet akkoord gaan met de tijdelijke verhuur van uw woning. Dit staat ook in de hypotheekvoorwaarden.
Let goed op het huurcontract dat wordt opgesteld. Maak hierin duidelijke afspraken over de duur van het contract en wanneer de huurders eruit moeten. Verhuren kan riskant zijn omdat huurders huurbescherming hebben. Verhuren aan bijvoorbeeld expats is bijvoorbeeld veiliger omdat deze na verloop van tijd weer naar hun land van herkomst gaan.
Uw woning + de hypotheekschuld verschuiven als u verhuurt naar box 3. U heeft dan geen recht op hypotheekrenteaftrek en betaalt over de waarde van de woning min de hypotheekschuld, vermogensrendementsheffing.
Stel uw inboedel- en opstalverzekeraar op de hoogte van de tijdelijke verhuur.
Pas uw voorlopige belastingteruggave aan op de huursituatie.

Overbruggingskrediet

Het kan zijn dat u uw oude woning niet verkocht krijgt, maar de overwaarde ervan wel alvast nodig heeft voor uw nieuwe huis. U kunt dan een extra lening (overbruggingskrediet) afsluiten, waarmee u de overwaarde alvast in handen krijgt. Net als bij een hypotheek kunt u de rente in principe fiscaal aftrekken. Het overbruggingskrediet is 6 tot 24 maanden geldig. Zodra u uw oude woning verkocht heeft, lost u het krediet weer af. Meestal moet u het overbruggingskrediet afsluiten bij de geldverstrekker waar u ook uw hypotheek heeft afgesloten. U betaalt afsluitkosten en vaak moet u ook naar de notaris. De afsluitkosten verschillen nogal per geldverstrekker. De valkuil van een overbruggingskrediet is dat mensen hun overwaarde te optimistisch inschatten. Het gevaar hiervan is dat u bij de uiteindelijke verkoop niet genoeg overhoudt om het krediet helemaal af te lossen. Twijfelt u over de ingeschatte overwaarde die uit een taxatie blijkt, vraag dan een second opinion aan. Ook kunt u via www.eigenhuis.nl/watisdathuiswaard een indicatie krijgen van de waarde van uw woning. De online waardebepaling kost 10,95 voor leden en 15,95 voor niet-leden.


Opdracht intrekken bij makelaar


Heeft u een makelaar ingeschakeld, maar besluit u tijdelijk te verhuren? Trek dan de verkoopopdracht in. Het is normaal dat u gemaakte kosten, bijvoorbeeld voor advertenties, moet vergoeden. Heeft u een NVM-, VBO- of LMV-makelaar in de arm genomen, dan hoeft u geen intrekkingskosten te betalen. Voor ongebonden makelaars geldt deze voorwaarde niet. Het is in ieder geval aan te raden vooraf goed te letten op wat in het contract met de makelaar is opgenomen over het intrekken van een opdracht.


Het kan zijn dat de makelaar, als u zelf of via een bemiddelingsbureau huurders vindt, stelt dat dit te danken is aan zijn inspanningen en daarom wil dat u courtage betaalt. Hij kan echter alleen courtage in rekening brengen als hij kan aantonen dat de huurders daadwerkelijk via hem gevonden zijn.

Bron: Eigen Huis Magazine 1 april 2007


Hypotheek Nieuws


Hypotheek met fulltime baan in buitenland.
Maandag populairste zoekdag voor financiele producten.
Maximale hypotheek op basis van de nieuwe gedragscode.
Net niet genoeg inkomen voor een koopwoning.

Actueel

Hypotheekarchief