Hoe wordt uw maximale hypotheek bepaald




hypotheek De overheid signaleert te hoge hypotheken in verhouding tot het inkomen. Woningbezitters zouden hierdoor kwetsbaar zijn in geval van een daling van huizenprijzen, een stijgende rente of een daling van het inkomen. Vandaar dat per 1 januari jl. een nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen van toepassing is. Hierin worden onder meer nieuwe regels gesteld ten aanzien van de bepaling van het verantwoord hypotheekmaximum. Om inzicht te krijgen in de verschillen staan we deze keer eerst stil bij de berekeningswijze voor uw maximale hypotheek.


Ondanks dat in de praktijk vaak wordt gesproken over U kunt zoveel keer uw inkomen lenen, vindt er achter de schermen steeds een berekening plaats. De verschillende uitkomsten tussen de verschillende banken ontstaan doordat iedere bank andere uitgangspunten hanteert. De uitgangspunten hebben betrekking op de bepaling van:


Het toetsinkomen
De toetsrente

Daarnaast kunnen nog andere zaken een rol spelen zoals verplichtingen die naast de hypotheek blijven lopen en/of uw negatieve kredietregistraties, maar daar houden we nu geen rekening mee.


Toetsinkomen

Welk inkomen dient als grondslag voor de bepaling van de maximale hypotheek? Is dat het vaste inkomen inclusief vakantiegeld, of wordt ook rekening gehouden met andere inkomensbestanddelen zoals provisie, onregelmatigheidstoeslag of overwerk? Niet iedere bank is bereid om bijvoorbeeld overwerk mee te nemen in de berekening. De ene bank neemt het gemiddelde van de afgelopen 3 jaar mee, de ander over het laatste jaar en sommige banken houden helemaal geen rekening met overwerk. Zo ontstaan er verschillen tussen de diverse banken. Daarnaast wordt nog onderscheid gemaakt naar het soort inkomen dat u heeft; heeft u inkomen uit een vaste baan, een tijdelijke of via een uitkering.


Vervolgens wordt bepaald hoeveel procent van het toetsinkomen mag worden besteed aan wonen. Dit percentage wordt 'woonquote' of 'financieringslastpercentage' genoemd. Naarmate het inkomen hoger is, zal een groter deel van het inkomen besteed kunnen worden aan wonen. Dit komt doordat enerzijds een aantal kosten (denk bijvoorbeeld aan eten en drinken) niet toenemen naarmate het inkomen hoger is en anderzijds heeft u bij een hoger inkomen een hoger belastingvoordeel. Iedere bank heeft haar eigen visie als het gaat om wat u maximaal zou kunnen besteden aan de hypotheek. Grote verschillen in de woonquote zijn dan ook het gevolg.


Het toetsinkomen maal de woonquote is het maximale bedrag dat u mag verhypotheken.


Toetsrente

Het tweede aspect waarmee rekening wordt gehouden is de rente die u gaat betalen. Hoe lager de rente is, des te meer u kunt lenen. Doordat niet iedere bank dezelfde rente heeft, ontstaan ook hier verschillen in uw maximale leencapaciteit.


Om financile problemen ten gevolge van een rentestijging op korte termijn te voorkomen rekenen banken bij korte rentevastperiodes met een minimumrente.


Voorbeeld*

Karel en Corine hebben beide vast werk en verdienen op jaarbasis respectievelijk 22.000,- en 24.000,- bruto per jaar. Ze zijn van plan om de hypotheekrente voor 5 jaar vast te zetten. De rente bedraagt op dit moment 4,05%. Gezien de korte looptijd van de rente wordt de maximale lening niet bepaald op basis van de werkelijke rente, maar wordt gerekend met het minimumtarief van 6%.


Toetsinkomen Karel: 22.000,-


Toetsinkomen Corine: 24.000,-


Gezamenlijk inkomen: 46.000,-


Toetsrente: 6,0 %


Woonquote: 30,1 %


De maximale financieringslast bedraagt dan: 46.000,- * 30,1 % = 13.846,- per jaar, ofwel 1.153,83 per maand. Rekening houdend met rente en aflossing, leidt dit tot een maximale hypotheek van 192.449,-.


Zouden Karel en Corine echter kiezen voor een hypotheekrente van 10 jaar vast (4,2%), dan bedraagt de maximale hypotheek: 221.839,-. Dit verschil van bijna 20.000,- ontstaat doordat nu wordt gerekend met de werkelijke rente van 4,2 %, in plaats van de minimale 6 %.


Verschillen tussen de banken onderling

Zoals u ziet kunnen er door het hanteren van verschillende uitgangspunten, grote verschillen ontstaan in uw maximale leencapaciteit. Mede hierdoor hebben de banken gezamenlijk afgesproken om per 1 januari jl. een nieuwe berekeningssystematiek toe te passen om zo te komen tot een verantwoord hypotheekmaximum. In de volgende bijdrage gaan we in op deze nieuwe normering.


*Dit voorbeeld is gebaseerd op de voorwaarden en normen Nationale Hypotheek Garantie (NHG) 2007. Voor meer informatie over NHG, zie www.nhg.nl, waar u online berekeningen kunt maken.

Bron: Overgeld.nl 23 januari 2007


Hypotheek Nieuws


Hypotheek met fulltime baan in buitenland.
Maandag populairste zoekdag voor financiele producten.
Maximale hypotheek op basis van de nieuwe gedragscode.
Net niet genoeg inkomen voor een koopwoning.

Actueel

Hypotheekarchief